買樓上車，按揭是幾乎每個香港人都會面對的課題。面對 H按、P按、定息按揭、高成數按揭與轉按等選擇，很多人第一反應是「邊間銀行最抵」。其實按揭產品的比較，核心不在單一息率，而在息率結構、成數上限、供款比率與罰息條款等一籃子因素。本文以 5 類按揭計劃為對象，按同一套準則比較其結構與適合人士，並列出申請前應核實的要點，供你自行判斷。
本文評選準則與資料來源
本文比較 5 類常見按揭安排：H按（拆息按揭）、P按（最優惠利率按揭）、定息按揭、高成數按揭（按揭保險計劃）及轉按／加按。評選準則如下：
- 息率結構與波動風險；
- 按揭成數上限；
- 供款與入息比率要求；
- 罰息期與轉換靈活性；
- 申請門檻與適合人士。
資料來源包括香港金融管理局公布、香港按揭證券公司資料、滙豐銀行官方網站最優惠利率頁面及各銀行按揭產品網頁（2026 年 8 月查閱）。
快速結論：邊類人適合邊一種
利率環境波動時，H按與 P按各有支持者：H按息率隨拆息浮動，多數設有封頂息率；P按跟隨銀行最優惠利率，波動相對溫和。想鎖定未來一段時間的供款，可考慮定息按揭。首期不足而想提高成數，可透過按揭保險計劃。已供款一段時間的業主，則可研究轉按套現或減息。
須注意，金管局自 2024 年 2 月 28 日起暫停壓力測試，申請人仍須符合供款與入息比率上限 50% 的要求。
評測對比表
| 按揭類型 | 息率結構 | 適合人士 | 需留意 |
|---|---|---|---|
| H按（拆息按揭） | 1 個月 HIBOR＋息差（約 H+1.3%） | 接受息率浮動、一般有封頂息率 | 拆息急升時實際息率或貼近封頂位 |
| P按（最優惠利率按揭） | 最優惠利率減固定息差（如 P−1.75%） | 想息率較穩定者 | 視乎銀行大 P／細 P 而定 |
| 定息按揭 | 首 1–3 年鎖定息率，其後轉浮動 | 想鎖定初期供款、怕加息者 | 鎖定期後或轉為較高浮動息率 |
| 高成數按揭（按揭保險） | 按保險計劃條款，息率與一般按揭相若 | 首期不足、想提高成數者 | 須繳按揭保費，樓價設上限 |
| 轉按／加按 | 以新銀行息率計，可套現或減息 | 已供款一段時間、想慳息或套現者 | 注意罰息期與律師費、估價費 |
逐項介紹
H按（拆息按揭）
息率與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，一般為一個月拆息加固定息差（市場常見約 H+1.3%），是目前市場的主流選擇。多數 H按設有封頂息率，拆息急升時實際供款不會無止境上升。
適合接受息率浮動、預計短期內拆息平穩的借款人。需留意拆息波動較大，計算供款時應以封頂息率作最壞打算。
P按（最優惠利率按揭）
息率與銀行最優惠利率（Prime Rate）掛鈎，一般為最優惠利率減固定息差（如 P−1.75%）。大型銀行最優惠利率現時介乎 5.00% 至 5.25%（滙豐為 5.00%，2026 年 8 月查閱），調整較拆息溫和。
適合想息率走勢較穩定、不喜歡頻密變動的借款人。需留意不同銀行的大 P 與細 P 不同，比較時應看實際「P−」後的年利率而非單看 P 值。
定息按揭
於首一至三年鎖定固定息率，其後轉為浮息按揭，讓借款人預先知道初期供款額，適合怕加息、預算保守的置業者。
需留意鎖定期完結後或轉為較市場水平略高的浮動息率，若屆時拆息低，鎖定反而不著數；鎖定期內提前還款多數要罰息。
高成數按揭（按揭保險計劃）
銀行一般只借最高七成，想借多於七成，可透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，在符合條款下提高成數，首期不足的買家因而可以上車。
需留意須一次過或分期繳付按揭保費，樓價與成數設有上限，並須通過供款與入息比率審查，並非人人合資格。
轉按與加按
轉按是把按揭由原有銀行轉到另一銀行，多數是為爭取更低息率或現金回贈；加按則是在原銀行增加貸款額套現，常見於需要資金周轉的業主。
適合已過罰息期、現行息率偏高或需要套現的借款人。需留意轉按涉及律師費、估價費等成本，並要比較回贈與罰息期條款。
條件式選擇建議
- 首次置業、首期緊絀：先計清成數，需要時經按揭保險提高成數；
- 怕拆息波動：選 P按，或揀設有封頂息率的 H按；
- 預算保守、想鎖定初期供款：考慮定息按揭；
- 已供款兩三年、想慳息：比較轉按的息率與現金回贈，扣除律師費後再決定；
- 無論選哪一款，申請前都用按揭計算機估算月供，並確認供款與入息比率不高於 50%。
自行評估檢查清單
- 按揭成數上限是否已按現行規定（住宅一般七成）計清？
- H按或 P按的實際年利率（連同封頂）是否比較過？
- 每月供款佔入息比例是否不超過 50%？
- 有否了解罰息期長短與提前還款罰則？
- 按揭保險的保費是一次過還是分期，計入總成本？
- 轉按涉及的律師費、估價費與現金回贈是否已一併比較？
- 最長還款期（一般 30 年）與退休年齡是否配合？
常見問題
H按同 P按點揀？
兩者分別在息率掛鈎對象：H按跟拆息、P按跟最優惠利率。拆息波動大時 P按較穩定，而 H按多數設有封頂息率，實際差距往往不大，重點是比較計入封頂後的實際年利率。
壓力測試取消了嗎？
金管局自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升兩厘的壓力測試，但申請人仍須符合每月供款與入息比率上限 50% 的要求，並非「免審查」。
按揭成數最高可以借幾多？
按現行規定，住宅物業按揭成數上限一般為七成；想借多於七成，可透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃申請，實際成數視乎樓價與是否首次置業而定。
轉按有甚麼好處和成本？
好處是爭取更低息率或現金回贈；成本包括律師費、估價費，以及原銀行罰息期內的罰息。計算淨節省額時應把兩邊一併計入。
資料來源與注意事項
資料來源：香港金融管理局 2024 年 2 月公布（暫停壓力測試、統一供款與入息比率 50%）、2024 年施政報告及金管局就住宅按揭成數的公布、滙豐銀行官方網站最優惠利率頁面、香港按揭證券公司資料（2026 年 8 月查閱）。
息率、回贈與條款會隨市況調整，一切以銀行最新公布為準。本文僅供一般資訊參考，不構成投資或財務建議。投資涉及風險，產品條款以發行機構公布為準。
