按揭壓力測試最新安排：暫停後 DSR 點計同申請要訣

2024年2月28日起，香港金融管理局（金管局）暫停物業按揭貸款的「利率加2厘」壓力測試要求，此安排至2026年仍然維持。對準備上車、轉按或加按的買家而言，最大疑問是：壓力測試暫停後，銀行審批按揭到底看什麼？本文按金管局最新指引，拆解現行「供款與入息比率」（DSR）50%門檻、六類按揭方案的審批重點，並提供申請前檢查清單。

評選準則說明

本文資料以金管局2024年2月28日新聞稿、香港銀行公會結算利率、香港按揭證券公司定息按揭計劃及本地按揭資訊平台2026年更新資料為準（2026年8月查閱）。評估各類按揭方案時，採用以下準則：

• 現行審批門檻：壓力測試暫停後，DSR上限與其他審批要求；
• 息率結構：基準利率、加點水平與封頂安排；
• 按揭成數：最高可借成數及是否需要按揭保險；
• 適合對象：按身份、收入與置業階段判斷；
• 需留意限制：罰息、額外費用與物業類型限制。

各項選擇詳述

H按（拆息按揭）

特點：以1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，常見報價為H加1.3%，並設封頂息率（常見為P減1.75%），實際息率取兩者較低。2026年8月下旬1個月HIBOR約2.6至2.7%，封頂後實際按揭息率約3.25%（資料來源：香港銀行公會結算利率及本地按揭資訊平台，2026年8月查閱）。

優勢：息率跟隨拆息浮動，拆息偏低時供款較省；封頂位提供保障，息率不會高於鎖息上限。

適合邊類人：預期息率向下、或想享受現時低息環境的買家。

需留意：HIBOR波動時每月供款會隨之變化，需預留緩衝；審批同樣要過DSR 50%門檻。

P按（最優惠利率按揭）

特點：以銀行最優惠利率（P）為基準，常見報價為P減1.75%或相若水平；2026年8月主要銀行最優惠利率約5厘水平（資料來源：本地按揭資訊平台，2026年8月查閱）。

優勢：息率跟隨銀行最優惠利率調整，調整頻率低於拆息，每月供款相對穩定。

適合邊類人：追求供款穩定、不希望每月供款跟隨拆息大幅波動的買家。

需留意：最優惠利率變動由銀行決定，減息時未必即時跟足；P按實際息率一般與H按封頂位相若。

定息按揭

特點：香港按揭證券公司提供定息按揭計劃，現時10年定息4厘、15年4.15厘、20年4.3厘；部分銀行亦不時推出短期定息優惠（資料來源：香港按揭證券公司及本地按揭資訊平台，2026年8月查閱）。

優勢：鎖定未來多年供款水平，免受加息影響，方便家庭規劃長期預算。

適合邊類人：預期息率上升、或收入固定希望鎖定開支的買家。

需留意：定息水平通常高於現時浮息，鎖息期間提前還款或設罰息；申請前應比較鎖息年期與罰息條款。

高成數按揭（按揭保險）

特點：銀行一般按揭最高7成，想借8至9成需透過按揭保險計劃承保，由香港按揭證券公司或保險公司另行審批。

優勢：首期不足的買家可以較低首期上車；按保審批與銀行申請同步進行，方便一次過處理。

適合邊類人：首置買家、或換樓時需要較高成數的人士。

需留意：需額外支付按揭保險費；按保公司除銀行準則外另設審查，DSR門檻或較銀行嚴謹，實際以按保公司公布為準。

轉按

特點：將現有按揭轉移至另一銀行，以爭取更優惠息率或現金回贈；轉按後貸款額不變或略有調整。

優勢：息率環境有利時，轉按有機會減省利息開支，或獲現金回贈抵銷律師費等開支。

適合邊類人：現有按揭息率較高、罰息期已完結的業主。

需留意：轉按需重新審批入息與債務，同樣要過DSR 50%門檻；扣除罰息、律師費與估價費後未必划算，宜先計清成本。

加按套現

特點：按物業最新估值重新申請按揭，借出高於原有餘額的資金，將差額套現使用。

優勢：可利用物業升值部分套取流動資金，息率一般低於私人貸款。

適合邊類人：有資金需要、物業已累積一定升幅的業主。

需留意：套現金額會直接推高每月供款，DSR審批更為嚴謹；加息環境下還款壓力上升，需審慎評估資金用途。

對比表格

選購建議

壓力測試暫停後，DSR 50%成為銀行審批的核心門檻，即每月總債務供款不可超過月入一半。按不同情況可參考以下建議：

• 首置上車：一般按揭最高7成，首期不足者考慮8至9成高成數按揭，但要預留按揭保險費，並先以DSR反推自己能負擔的樓價；
• 換樓業主：比較新造按揭與轉按的息率及現金回贈，留意原有按揭是否仍在罰息期；
• 退休或收入固定人士：定息按揭可鎖定供款，避免未來加息影響退休預算；
• 資金周轉：加按套現的息率一般低於私人貸款，但會推高每月供款，應比較總成本後才決定。

想提高借貸能力，可考慮：清還循環貸款與信用卡結欠、將還款期延長至30年以攤低月供、準備齊全的入息證明（稅單、糧單、銀行月結單），或加入擔保人。

注意事項

• 壓力測試暫停是現行安排，並非永久廢除；若息率環境轉變，金管局可隨時恢復相關要求，申請前應自問能否承受息率上升的壓力；
• DSR計算包含所有債務：現有按揭、私人貸款、信用卡每月最低還款等都會計入每月總供款；
• 高成數按揭需經按揭保險公司審批，除銀行準則外另設審查，審批時間或較長；
• 村屋、唐樓、居屋等物業類型或有額外限制，例如村屋按揭審批較謹慎、居屋或需補地價，申請前應向銀行確認；
• 轉按或提前還款需留意罰息期與罰息條款，計算節省利息時要扣除相關成本。

常見問題

壓力測試暫停係咪代表銀行唔睇供款能力？

不是。金管局暫停的是「利率加2厘」的壓力測試模擬，但「供款與入息比率」DSR 50%門檻仍然維持，銀行審批時會以現行息率計算申請人的總債務供款，不能超過月入一半。

DSR點計？

將每月總債務供款（包括按揭供款、私人貸款、信用卡每月最低還款等）除以每月入息，比率不可超過50%。例如月供18,000元，月入最少要有36,000元。

幾多成按揭先需要按揭保險？

銀行一般按揭最高7成，超過7成（即8至9成）需要透過按揭保險計劃承保，並需額外支付按揭保險費；首置買家申請9成按揭時，物業價格上限與入息要求以按保公司公布為準。

壓力測試會唔會恢復？

金管局表示暫停安排直至另行通知；若未來息率環境明顯轉變，金管局有機會恢復壓力測試要求，申請人應為加息情境預留還款緩衝。

轉按或加按都要過DSR嗎？

要。轉按與加按均屬重新申請按揭，銀行會重新審批入息與債務水平，同樣受DSR 50%門檻約束；加按套現因貸款額增加，審批通常更為嚴謹。

總結

壓力測試暫停，不代表借貸可以鬆手——供款不過入息一半，先係銀行最看重嘅一條線。

本文僅供參考，按揭審批以銀行及金管局最新指引為準，申請前請向銀行或專業按揭顧問查詢。